استاندارد شماره 29 حسابداری: فعالیت های ساخت املاک
استاندارد شماره 29 حسابداری: فعالیت های ساخت املاک
حسابداری به عنوان یک دانش کاربردی در اقتصاد و مدیریت، نقش بسیار مهمی در تصمیم گیری های مالی و اقتصادی دارد. در بخش ساخت و ساز، جایی که هزینه های عظیم و ریسک های بالای مالی وجود دارد، این اهمیت دو چندان می شود. استاندارد حسابداری شماره 29 که بر فعالیت های ساخت املاک تمرکز دارد، با هدف شفاف سازی فرآیندهای مالی در این صنعت توسعه یافته است.
این استاندارد به شرکت ها کمک می کند تا هزینه ها و درآمدهای مرتبط با پروژه های ساخت را به نحو صحیحی شناسایی و ثبت کنند. همچنین، این استاندارد به ذی نفعان کمک می کند تا تصویر واضح تری از وضعیت مالی و عملکرد پروژه های ساختمانی داشته باشند.
مفهوم فعالیت های ساخت املاک
فعالیت های ساخت املاک به مجموعه ای از فرآیندها اطلاق می شود که در راستای ساخت، توسعه یا به سازی املاک و مستغلات انجام می شود. این فعالیت ها می توانند شامل پروژه های تجاری، مسکونی، صنعتی و زیرساختی باشند.
نقش حسابداری در این حوزه حیاتی است. زیرا بسیاری از پروژه های ساخت و ساز نیازمند مدیریت دقیق هزینه ها، تامین مالی و جریان های نقدی هستند. نادیده گرفتن هر یک از این عناصر می تواند منجر به عدم موفقیت پروژه و از دست رفتن سرمایه شود.
انواع فعالیت های ساخت املاک
فعالیت های ساخت املاک می توانند به دسته های مختلفی تقسیم شوند:
- ساخت و ساز تجاری: پروژههایی که به ایجاد فضاهای تجاری و اقتصادی مانند دفاتر، فروشگاه ها و مراکز خرید اختصاص دارند.
- ساخت و ساز مسکونی: شامل پروژه های واحدهای مسکونی، آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی.
- پروژه های دولتی: زیرساخت های عمومی و دولتی که شامل ساخت بیمارستان ها، مدارس و دیگر تاسیسات عمومی می شود.
- پروژه های صنعتی: تاسیسات و کارخانجاتی که برای تولید کالا و خدمات ایجاد می شوند.
تاریخچه استاندارد حسابداری شماره 29
استاندارد حسابداری شماره 29 توسط سازمان حسابرسی و حسابداری ایران تدوین و منتشر شده است. تاریخچه این استاندارد به اواخر دهه 1380 برمی گردد و به دنبال نیاز به شفاف سازی مالی در بخش ساخت و ساز و رفع مشکلات ناشی از فقدان استانداردهای مشخص در این زمینه شکل گرفت.
هدف اصلی این استاندارد ایجاد یک چارچوب قانونی و مالی برای ثبت و گزارشگیری فعالیت های ساخت و ساز و املاک است. این استاندارد به منظور حفاظت از سرمایه گذاران و ذی نفعان مالی و همچنین تقویت شفافیت مالی در پروژه های ساختمانی طراحی شده است.
محورهای اصلی استاندارد
استاندارد حسابداری شماره 29 شامل چندین محور کلیدی است که می توان به آن ها اشاره کرد:
- تعیین هزینه ها: شناسایی و ثبت هزینه های مستقیم و غیر مستقیم پروژه ها.
- شناسایی درآمدها: نحوه شناسایی و ثبت درآمدهای مرتبط با پروژه های ساختمانی.
- ارزیابی داراییها: نحوه محاسبه و شناسایی ارزش دارایی ها در مراحل مختلف پروژه.
- افشای اطلاعات: الزامات مربوط به افشای اطلاعات مالی و عملكرد پروژه برای ذینفعان.
نحوه اجرای استاندارد در عمل
روش های شناسایی هزینه ها
هزینه ها در پروژه های ساختمانی می توانند شامل هزینه های مستقیم مانند مواد اولیه، دستمزد کارگران و هزینه های غیرمستقیم مانند هزینه های مدیریتی و اداری باشند. روش های مختلفی برای ثبت این هزینه ها وجود دارد:
- حسابداری هزینه پیمانکار: در این روش، هزینه ها بر اساس برآوردهای پیمانکار و میزان پیشرفت کار شناسایی می شود.
- حسابداری هزینه واقعی: بر اساس هزینههای واقعی صرف شده در پروژه ثبت می شود.
هزینه های مشترک قابل تخصیص به فعالیت های ساخت املاک
هزینه های مشترکی که می توان به فعالیت های ساخت املاک نسبت داد، شامل موارد زیر می باشد:
هزینه های قابل شناسایی به پروژه های جاری و آینده ای که در یک مکان جغرافیایی مشخص قرار دارند، به ویژه هزینه های زیربنایی مشترک، مانند ساخت جاده های اختصاصی و آماده سازی فضای لازم برای تاسیس اماکن تفریحی و آموزشی در بخش هایی از زمین، جایی که واحد تجاری قصد دارد در چندین فاز پروژه های ساخت و ساز را اجرا کند.
همچنین، هزینه های شناسایی شده در ارتباط با تمامی پروژه های در حال ساخت که در مکان های جغرافیایی مختلف واقع شده اند، نظیر هزینه های مربوط به کارکنان دفتر فنی مستقر در اداره مرکزی، نیز در این دسته قرار دارند.
این هزینه ها باید با استفاده از ارزش نسبی فروش پروژه هایی که از این مخارج بهره مند شده اند یا انتظار می رود بهره مند شوند، به همراه سایر روش های مناسب، تخصیص یابند. روش انتخاب شده برای تخصیص هزینه ها باید به طور یکنواخت در طول زمان به کار رود.
هزینه های قابل تخصیص به فعالیت های ساخت همچنین شامل هزینه های احتمالی مانند هزینه های مربوط به تعهدات رفع نواقص می شود. به روشنی، هزینه هایی که به طور واضح قابل انتساب به فعالیت های ساخت املاک نیستند، در زمان وقوع به عنوان هزینه ها شناسایی می شوند. هزینه های اداری، عمومی و فروش، نمونه هایی از این نوع هزینه ها هستند.
تخصیص هزینه های ساخت باید بر اساس روش های زیر به هر یک از واحدهای ساختمانی یا پروژه ها انجام شود:
- روش شناسایی ویژه: شامل هزینه های مستقیم مرتبط با ساخت.
- روش ارزش نسبی فروش: در صورتی که شناسایی ویژه ممکن نباشد.
- سایر روش های مناسب: در صورتی که استفاده از روش ارزش نسبی غیر عملی باشد.
استانداردهای درآمد و هزینه های ساخت املاک از منظر شرکت خدمات حسابداری
درآمد ساخت املاک
درآمد حاصل از فعالیت های ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
- بهای فروش توافق شده در قرارداد: مبلغ مشخص شده برای فروش واحدهای ساختمانی.
- مبلغ ناشی از تغییر در دامنه کار: هر گونه تغییری که ممکن است در حین پروژه به قیمت نهایی اضافه شود.
تغییرات در مشخصات و شرایط قرارداد
تغییرات در مشخصات، نقشه ساختمان یا مدت قراردادهای فروش می تواند به تغییر در میزان درآمد ساخت املاک منجر شود. این تغییرات هنگامی در درآمد ساخت املاک منظور می شوند که:
- مشتری تغییرات و مبلغ ناشی از آن را بپذیرد.
- مبلغ ناشی از تغییرات بهصورت اتکاپذیر اندازه گیری شود.
شناسایی درآمد
درآمد ساخت املاک فقط برای واحدهای ساختمانی فروخته شده شناسایی می شود، در صورتی که شرایط زیر احراز گردد:
- قرارداد فروش امضا شده باشد.
- فعالیت های ساختمانی آغاز شدهباشد.
- ماحصل پروژه به صورت اتکاپذیر برآورد شود.
- حداقل 20 درصد از بهای فروش وصول شدهباشد.
برآورد اتکاپذیر ماحصل پروژه
ماحصل پروژه تنها در صورتی به صورت اتکاپذیر برآورد می شود که شرایط زیر تحقق یابد:
- مجموع درآمد حاصل از پروژه به طور واضح قابل اندازه گیری باشد.
- جریان ورود منافع اقتصادی آتی مرتبط با پروژه به واحد تجاری محتمل باشد.
- مخارج لازم برای تکمیل پروژه و درصد تکمیل آن به صورت اتکاپذیر اندازه گیری شود.
- مخارج قابل انتساب به پروژه به وضوح تعیین و اندازه گیری گردند.
عدم برآورد اتکاپذیر
اگر ماحصل پروژه به طور اتکاپذیر برآورد نشود:
- درآمد واحدهای ساختمانی فروخته شده فقط تا حدی که هزینه های تحمل شده به منظور ساخت آن ها قابل بازیافت باشد، شناسایی می شود.
- مخارج ساخت واحدهای ساختمانی فروخته شده به عنوان هزینه در دوره وقوع شناسایی می شوند و سودی شناسایی نخواهد شد.
زیان های پروژه
هر گونه زیان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) باید به سرعت به حساب سود و زیان دوره منظور شود. همچنین، مخارج ساخت قابل انتساب به این واحدها باید در دوره شناخت درآمدشان به عنوان هزینه شناسایی گردد.
انتخاب و تخصیص روش های هزینه
برای شناسایی مخارج ساخت قابل انتساب، واحد تجاری روشی را انتخاب می کند که وضعیت را به بهترین نحو منعکس سازد و در تمام مراحل به طور یکنواخت مورد استفاده قرار گیرد.
روش درصد پیشرفت کار
مبلغ درآمدها و هزینه های ساخت املاک باید در صورت احراز معیارهای شناسایی درآمد، بر اساس درصد تکمیل پروژه در تاریخ ترازنامه مشخص شود. این روش که به نام روش درصد پیشرفت کار شناخته می شود، به شناخت همزمان درآمدها، هزینه ها و سود یا زیان مربوط به فعالیت های انجام شده کمک می کند و اطلاعات مفیدی در مورد عملکرد دوره ای ارائه می دهد.
رفع ابهامات
پس از رفع هرگونه ابهامی که مانع از برآورد اتکاپذیر ماحصل پروژه شدهاست، درآمدها و هزینه های پروژه باید بر اساس درصد تکمیل در تاریخ ترازنامه شناسایی شوند. همچنین، مخارج ساخت املاک که به هزینه منظور نشده، باید به عنوان دارایی شناسایی شده و به کمترین مقدار بین بهای تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه گیری شوند.
تغییرات در برآوردهای فعالیت های ساخت املاک از منظر حسابداری
در پایان هر دوره مالی، برآورد درآمدها، هزینه ها و تخصیص هزینه ها بایستی مورد بازنگری قرار گیرد. تاثیرات ناشی از تغییر در این برآوردهای حسابداری باید براساس استاندارد حسابداری شماره 6 تحت عنوان «گزارش عملکرد مالی» ثبت گردد.
فسخ معامله فروش در فعالیت های ساخت مسکن از دیدگاه حسابداری
چنانچه معامله فروش واحدهای ساختمانی فسخ یا ابطال شود، درآمدها و هزینه های شناسایی شده باید فورا بازگردانده شوند. خساراتی که ناشی از تاخیر در تکمیل پروژه توسط پیمانکاران یا خسارات پرداختی به مشتریان به دلیل تاخیر در تحویل واحدهای ساختمانی هستند، باید به صورت جداگانه در صورت سود و زیان منعکس گردند.
مشوق های فروش در فعالیت های ساخت مسکن از جنبه حسابداری
اگر واحد تجاری سازنده، مشوق های فروش یا ضمانت هایی برای تسهیل فروش ارائه دهد، تعهدات ناشی از آن باید بر اساس استاندارد حسابداری شماره 4، تحت عنوان «ذخایر، بدهی های احتمالی و دارایی های احتمالی» ثبت شود. هزینه های مرتبط با این مشوق ها، مانند تضمین بازده سرمایه گذاری خریداران برای مدت معین، به بهای تمام شده پروژه اضافه می شود. سایر هزینه های تبلیغاتی و مرتبط با فروش واحدهای ساختمانی نیز به عنوان هزینه در دوره مربوطه شناسایی می گردد.
واحدهای ساختمانی تکمیل شده آماده برای فروش از دیدگاه حسابداری
موجودی واحدهای ساختمانی که به طور کامل ساخته و آماده فروش هستند، باید به کمترین مقدار بین بهای تمامشده و خالص ارزش فروش نمایش دادهشود.
افشای اطلاعات در فعالیت های ساخت مسکن از جنبه حسابداری
واحدهای تجاری موظفند موارد زیر را افشا کنند:
- روش تعیین درصد پیشرفت پروژه: باید بهروشنی بیان شود که چگونه درصد پیشرفت پروژه ها محاسبه می شود.
- درآمد و هزینه های مربوط به ساخت املاک: این موارد در صورت سود و زیان شفاف باید آوردهشود.
- برآورد هزینه های لازم برای تکمیل پروژه های در حال اجرا: مقدار مورد نیاز برای اتمام پروژه های جاری باید برآورد شود.
- صورت تطبیق مبلغ دفتری هزینه های شناساییشده به عنوان دارایی:
- مخارج انباشته ساخت املاک در آغاز دوره.
- مخارج قابل شناسایی در دوره.
- هزینه هایی که در صورت سود و زیان ثبت شده و بهتفکیک دوره جاری و دوره های قبلی نشان داده می شود.
- واگذاری ها یا انتقالات به دیگر طبقات دارایی ها و تغییرات در مبلغ دفتری طی دوره.
همچنین، در زمینه زمین هایی که برای ساخت املاک نگهداری می شوند، باید موارد زیر افشا شود:
- بهای تمامشده و کاهش ارزش انباشته: این اطلاعات در ابتدا و انتهای دوره باید موجود باشد.
- صورت تعلیق مبلغ دفتری در ابتدا و انتهای دوره:
- اضافات
- واگذاری ها
- انتقالات به دارایی های جاری به عنوان هزینه ساخت
- زیان کاهش ارزش شناسایی شده یا برگشت شده در صورت سود و زیان
- تغییرات دیگر
دیگر اطلاعات قابل افشا
همچنین، موارد زیر باید در صورت های مالی افشا شوند:
- هرگونه محدودیت در ارتباط با مالکیت زمین و وسعت آن.
- زمین ها و پروژه های ساختمانی که به عنوان وثیقه برای بدهی ها استفاده شدهاند.
چالش ها و موانع
تطبیق با استاندارد حسابداری شماره 29 می تواند با چالش هایی مواجه شود:
- مشکلات در ثبت هزینه ها: به ویژه در پروژه های بزرگ، ممکن است شناسایی و ثبت هزینه ها به سادگی امکان پذیر نباشد.
- تنوع در پروژه ها : پروژه های مختلف می توانند نیازهای متفاوتی داشته باشند که ممکن است منجر به پیچیدگی در ثبت مالی شود.
بررسی موارد عملیاتی
تحلیل چند مورد عملیاتی نشان میدهد که بسیاری از شرکت ها در تطبیق با استاندارد شماره 29 با مشکلاتی مواجه اند. برای مثال، عدم تناسب بین هزینه های پیش بینی شده و هزینه های واقعی می تواند مشکلاتی در ثبت و گزارش دهی ایجاد کند.
مزایا و معایب استاندارد حسابداری شماره 29
مزایا
- افزایش شفافیت مالی: موفقیت مالی پروژه ها در سایه شفافیت های مالی بهتر قابل ارزیابی است.
- کاهش ریسک های مالی: با شفافیت، ریسک های ناشی از عدم اطلاع کافی به حداقل می رسد.
معایب
- نیاز به منابع اضافی: شرکت ها ممکن است به منابع مالی و انسانی بیشتری نیاز داشته باشند تا با استاندارد در تطابق باشند.
- پیچیدگی های مرتبط با پروژه های بزرگ: پیاده سازی استاندارد به ویژه در پروژه های بزرگ ممکن است نیازمند زمان و تلاش بیشتری باشد.
استانداردهای بین المللی و ملی
استاندارد حسابداری شماره 29 باید در مقایسه با استانداردهای بین المللی مانند IFRS و GAAP مدنظر قرار گیرد.
- شباهت ها: همه این استانداردها به مقوله شفافیت و افشای اطلاعات مالی تاکید دارند.
- تفاوت ها: گاهی اوقات، روش های محاسبه هزینه ها و درآمدها در این استانداردها متفاوت است که می تواند چالش هایی برای شرکت ها ایجاد کند.
نتیجه گیری
استاندارد حسابداری شماره 29 یکی از ابزارهای کلیدی در راستای شفافیت مالی در صنعت ساخت و ساز است. این استاندارد کمک می کند تا شرکت ها هزینه ها و درآمدهای خود را به درستی شناسایی و ثبت کنند و از این طریق، به تصمیم گیری های بهتر در سرمایه گذاری کمک نمایند.
در نهایت، با وجود چالش های تطبیق و پیچیدگی های بالقوه، پیاده سازی این استاندارد می تواند به بهبود عملکرد مالی پروژه های ساختمانی و افزایش اعتماد ذی نفعان منجر شود.
دیدگاهتان را بنویسید